Despejando dudas sobre los Créditos Hipotecarios con Federico Gorsky: Departamentos y viviendas en pozo

En una edición anterior de profesionales abordamos lo que son los créditos hipotecarios UVA, algo relativamente nuevo en el mercado local. En esta oportunidad desde Despertar Entrerriano quisimos profundizar en los créditos para la compra de propiedades en pozo (en construcción), junto a Federico Gorsky, Presidente de la Red Inmobiliaria Concordia.

Características y riesgos

Federico explicó que los créditos para propiedades en pozo implican un mayor riesgo para las entidades financieras porque las propiedades aún no existen al momento de la transacción. Esto suele derivar en la necesidad de ofrecer otro inmueble como garantía, por ejemplo. “El banco no tiene forma de asegurar su inversión si la obra no se termina”, señaló.

“Cuando uno adquiere una propiedad construida, hipoteca el mismo inmueble que está comprando; pero cuando uno compra una vivienda en pozo, como todavía no está construida la vivienda, habría que ver si uno ofrece como hipoteca otro inmueble o que condiciones tiene el crédito para ver cómo se cubre el banco sobre algo que todavía no está construido”.

Además, cuando los créditos son aprobados, el comprador puede enfrentar escenarios como que la propiedad quede incompleta en caso de incumplimiento de la constructora. Por eso, se recomienda investigar la solvencia de la empresa desarrolladora, el modelo legal del proyecto (fideicomiso, condominio, etc.) y contar con asesoramiento legal.

“Tienen que asesorarse bien con un escribano, con un abogado, leer el contrato, y también tener muchas referencias de la empresa constructora. Hay empresas constructoras que ya tienen muchas trayectorias, y obviamente son mucho más confiables”.

“Al asesorarse, con un profesional (abogado/escribano) que lea bien el contrato de lo que uno está firmando, nos aseguramos de ver cómo estamos cubiertos en el caso de que no cumpla el desarrollador; ver cómo responde el constructor, si tiene bienes para responder, hay que ver qué tipo de figura tiene el edificio que se va a construir, si es un fideicomiso, si es un condominio, etc. Todos tienen distintas variantes legales, por eso hay que estudiar bien todo eso antes de tomar una decisión; me refiero al que va a comprar una propiedad, también está la inmobiliaria que lo va a asesorar en cuanto al precio, si está comprando bien, si es beneficioso, entre otras cosas”.

Opciones de financiamiento y requisitos

Para quienes buscan construir desde cero, existen líneas de crédito que financian la compra de terrenos y su posterior construcción. Sin embargo, Gorsky señaló que estas herramientas suelen cubrir entre el 70% y el 80% del valor tasado por el banco, y el comprador debe demostrar ingresos estables.

“Hay distintas líneas de créditos pero hay que tener en cuenta que el banco nunca te da el 100%. El tomador de un crédito tiene que tener algún ahorro, porque generalmente te dan entre el 70% y el 80% sobre el valor del tasador del banco, es decir: yo tramito un crédito en un banco, presento los papeles, califico, y después el banco manda su propio tasador al inmueble; sobre el valor que dice ese tasador te dan un porcentaje, que oscila entre el 70% y el 80% del valor de la tasación. Y uno también tiene que cumplir con ciertos requisitos, como la demostración de ingresos”, explicó.

Hipotecas divisibles y tasación de propiedades en pozo

En cuanto a las hipotecas divisibles, Federico indicó que aún se trata de una figura novedosa; “mencionadas por el Ministro de Economía como la «hipoteca del bien futuro», representan un cambio significativo, un hito en lo referente a la historia del crédito hipotecario en Argentina. Y permitirán financiar proyectos nuevos o que no estén escriturados, edificios en pozo y con boletos de compraventa. Lo que va a impulsar el crédito hipotecario y los desarrollos inmobiliarios, ya que muchas personas van a poder financiar su nueva vivienda”.

“Se permitirá que se constituyan hipotecas divisibles sobre inmuebles que van a estar sujetos a proyectos inmobiliarios, para que más adelante se dividan y se afecten al régimen de propiedad horizontal. Esto aumentará la oferta de viviendas hipotecables, por eso es una medida muy buena para el desarrollo inmobiliario y para que muchos puedan acceder a una vivienda con este nuevo instrumento. Pero todavía es algo muy nuevo, que podremos ver bien cómo se desarrolla cuando empiece a verse en la práctica”.

¿Cómo se realiza la tasación de una propiedad en pozo, teniendo en cuenta que aún no está construida o terminada?

“Cuando hay una construcción en pozo, se evalúa el costo del metro cuadrado de construcción. Por ejemplo, en la Red Inmobiliaria, tenemos un proyecto que está en la zona norte de Concordia, va a ser un complejo de apartamentos de tres pisos, y se le está poniendo un precio de venta aproximadamente de mil dólares el metro cuadrado. En este caso particular se hace una entrega de un 25%, después hay 48 cuotas fijas. Eso está muy bueno, porque el departamento estiman entregarlo en 18 meses, entonces uno en los 18 meses ya puede empezar a alquilarlo, a usufructuar y tener una renta. De esta manera, queda una diferencia medianamente baja que uno tenga que pagar, porque por un lado va a pagar la cuota, pero por otro lado lo puede alquilar, entonces uno solamente va a tener que pagar la diferencia”.

“En definitiva, está buena la forma pensando en el inversor que pueda comprar en el pozo. Porque quien tiene algún ahorro, o en el sueldo tiene la capacidad de disponer de X cantidad de pesos todos los meses, está bueno porque es una forma de capitalización, llamémosle “barata” y accesible; porque no todos tienen 50.000 dólares todos juntos por ejemplo, pero si uno puede hacer una entrega del 25% y te dan cuotas fijas pagables, al inversor le sirve. Son formas que al desarrollador obviamente le sirve porque está vendiendo un producto, y al comprador también. Es una especie de negocio financiero y una forma de capitalizarse “barata”.

¿Qué consejo les daría a las personas interesadas en obtener un crédito hipotecario para comprar un departamento o vivienda en pozo?

“Primero que vayan al banco, donde son clientes o donde consideren, y que vean las diferentes líneas de crédito, qué tasa tiene cada uno, si es tasa fija, tasa variable y que hagan una proyección. Hoy en día uno puede hacer una simulación del crédito aproximado de las cuotas y ver qué línea de crédito se adapta más a cada tomador del crédito. Y después ir a la inmobiliaria y comentarles qué es lo que están buscando, y que quieren comprar a través de un crédito; porque hay que tener en cuenta que existen propiedades que no son aptas para un crédito porque puede ser una sucesión que no está terminada y esa no califica para un crédito por ejemplo”.

“Hay propiedades que califican para crédito y hay propiedades que no. Ahí el corredor inmobiliario lo va a asesorar y le va a confesar qué es lo que más le conviene. Y siempre, cada vez que alguien quiere comprar una propiedad, aconsejo que se dirija a un corredor inmobiliario matriculado en el Colegio de Corredores Públicos de la Provincia de Entre Ríos. Si tienen dudas o no saben, pueden entrar en la web del Colegio de Corredores y pueden filtrar por localidad y van a ver todos los matriculados actuales en la Provincia de Entre Ríos de Concordia en este caso. Eso es un dato importante, inclusive en la parte de alquileres aún siguen habiendo algunas estafas; entonces hay que estar alerta de esto, y siempre es importante resaltarlo, deben dirigirse a un corredor inmobiliario matriculado en el Colegio de Corredores Públicos de la Provincia de Entre Ríos”.

Federico Gorsky, Presidente de la Red Inmobiliaria Concordia
Corredor inmobiliario, martillero público y tasador

Inmobiliaria en Hipólito Irigoyen 782,
Contacto: 4216278-154057010.

Instagram: federicogorskyinmobiliaria