Despejando Dudas sobre el Rol del Martillero Público: José Giorgio Responde a las Inquietudes sobre Subastas

En el mundo del mercado de bienes raíces y subastas, el martillero público ocupa un rol central, encargado de conducir y facilitar los procesos de remates tanto particulares como judiciales.

Para aquellos que no están familiarizados con esta figura, José Giorgio nos explicó que el martillero público despliega una serie de funciones que abarcan desde la organización de subastas hasta la valoración de propiedades. Si bien tiene como función principal llevar adelante remates, ya sean particulares o judiciales; también realiza tasaciones de bienes muebles e inmuebles, y actúa como perito partidor en casos de divorcio o sucesión.

«En realidad, la función principal es llevar adelante los remates particulares o judiciales. Es decir, organizar y llevar el orden de las distintas pujas cuando se pone a consideración del público un determinado bien. Esa es la función principal. Pero además, tenemos otras actividades o ramificaciones dentro de nuestra profesión, como tasaciones de bienes muebles, como tasaciones de bienes inmuebles, ya sea también en forma particular o judicial. Y nuestras pericias muchas veces son utilizadas, o nos utilizan en realidad, como peritos partidores», indicó.

Giorgio & Giorgio Compra Venta, Liniers 152, Concordia, Entre Ríos.

Sobre el proceso que implica una subasta, desde su planificación hasta su ejecución el profesional explicó que en primer lugar, es importante distinguir entre los remates judiciales y los particulares. En el caso de los remates judiciales, el martillero debe acceder al expediente pertinente, aceptar el cargo y realizar las medidas necesarias para asegurar que el bien esté en condiciones de ser subastado.

«Hay que dividirlo en dos ítems importantes. Por un lado, uno serían los remates judiciales, donde uno tiene que tener acceso al expediente, aceptar el cargo, luego hace todas las medidas, llegado el caso, si no lo hacen los profesionales, es decir, los abogados, todas las medidas previas, es decir, que el bien esté en condiciones de ser subastado. Y en este momento se lleva a cabo una supuesta subasta a través de una página, es decir, sin la puja llevada a cabo por martillero, como se lo hacía antiguamente. Ahora, a través de una disposición un poco arbitraria del Superior Tribunal, las subastas se hacen a través de una página. Así en el caso de los judiciales. Eso por un lado».

«En cuanto a los remates particulares, puede ser cuando uno recolecta, como tenemos nosotros en nuestro galpón, que tenemos un galpón específicamente para remate, tomamos consignaciones de distintos consignantes, valga la redundancia, y nos ponemos de acuerdo en un precio base».

Aquí, se negocian acuerdos de precios con los consignantes, y la ganancia tanto para el vendedor como para el martillero está directamente ligada al éxito del remate.

«Cuanto más se le saque al remate, por supuesto, más beneficio para el vendedor y más beneficio para nosotros porque tenemos una mayor comisión u honorario», señaló.

En cuanto a los tipos de bienes que suelen subastarse con mayor frecuencia, la versatilidad de la labor del martillero público permite la venta de una amplia gama de propiedades y bienes, tanto registrables como no registrables. Desde vehículos, maquinaria industrial y mercadería en general, hasta propiedades inmuebles y fondos de comercio, el abanico de posibilidades es vasto. Incluso, como el profesional José Giorgio nos comentó, en casos recientes, se han realizado subastas de propiedades inmobiliarias bajo el auspicio de martilleros públicos, y tuvieron la dicha de realizar uno.

«Nosotros podemos rematar cualquier tipo de bien, ya sea registrable o no registrable. Los bienes muebles, como bien lo dice la palabra, pueden ser también registrables, como vehículos, camiones, maquinarias. Nosotros tenemos la suerte de, a través de nuestra empresa familiar, rematar o hacer liquidaciones o por renovación de maquinarias de fábrica, elementos de agroindustria, y después muebles y mercadería en general en nuestro salón. Y también hemos tenido remates particulares de bienes inmuebles, es decir, de propiedades. En diciembre pasado casualmente hicimos uno. Y con respecto a los judiciales, les caben las generales de la ley. Se puede rematar cualquier tipo, desde fondos de comercio, propiedades muebles, propiedades inmuebles, de todo tipo alcanza nuestra actividad, es un abanico bastante amplio», destacó.

– ¿Cuáles son los requisitos para participar en una subasta como comprador o vendedor?

«Requisitos en este momento no tenemos ninguno. En una época de pandemia, nuestra ciudad fue la primera que aprobó el protocolo de subasta para hacer subastas presenciales, un protocolo sanitario que debíamos cumplir estrictamente: Teníamos un cupo de acuerdo a los metros cuadrados del lugar donde se hiciera la subasta, para mantener una cierta distancia prudente, y cumplimos todos los requisitos. Pero por el caso excepcional de la pandemia que tuvimos, por lo general no es necesaria ninguna inscripción previa ni nada, como sí lo fue en ese momento».

Empresa familiar Giorgio & Giorgio en gran remate público encabezado por Jose A. Giorgio.

– ¿Cuáles son los aspectos que un martillero público debe tener en cuenta durante una subasta? (legales, éticos, entre otros).

«No sé si hay algún particular; ético por supuesto, la ética que nos exige nuestra profesión de actuar con decoro y prudencia, digamos, como en la vida misma. Con respecto a los aspectos legales, nosotros tenemos formularios de órdenes de venta para tener un registro de quien nos entrega la mercadería, donde tomamos todos los datos del consignante y así estar cubiertos de cierta manera para tener garantizado el origen de los bienes que rematamos».

– En términos de valoración de bienes cualquiera sea e inclusive bienes raíces, ¿cómo se determina el precio inicial de un artículo que se va a subastar?

«Los precios básicamente se acuerdan entre el vendedor y el martillero. Ponen la base, sobre todo tentadora, para atraer al público. En cuanto a los remates judiciales, la mayoría de los bienes, sobre todo los bienes inmuebles, salen con la base de su avalúo fiscal. Eso es una cosa sencilla de acordar para tener una cierta diferencia entre el que uno ofrece en el mercado de una compra-venta como tenemos nosotros también y el valor de un remate que se supone que debe ser un poco inferior. No obstante eso, se llega en alguna subasta a pagar más del valor de mercado de un determinado bien cuando hay mucho interés en algo».

– ¿Qué consejos le daría a alguien que está considerando participar en una subasta por primera vez para maximizar sus posibilidades de éxito?

«Nosotros recomendamos, así como invitamos a través de las redes sociales que son tan amplias y tienen tanta llegada que nos consultan, y nos dicen «mirá, yo nunca fui en una subasta, ¿qué me recomendarías?». Sacarte el miedo, vivir el instante de venir y participar de la puja. Son diez minutos que uno toma. Nosotros lo tratamos de hacer de una forma muy parroquial, muy amistosa, hacer chistes durante la subasta para ir distendiendo sobre todo a los nuevos compradores. Eso en cuanto a los compradores en sí. Y en cuanto a los vendedores, se tiene una charla muy consciente o muy abierta y franca previo a traer y a trasladar el bien para ponerse de acuerdo, como dije anteriormente, en la base que se va a pedir por el bien a subastar».

– ¿Cómo impactan las tendencias del mercado inmobiliario en la dinámica de las subastas de propiedades?

«Yo tengo treinta y dos años de profesión. En treinta y dos años he visto muy pocos remates particulares de propiedades. Hemos tenido la suerte o la dicha que nos han encomendado a nosotros y tuvimos cuatro o cinco oportunidades de rematar una propiedad inmueble, como la que te comentaba en diciembre. Ahí es tentador llamar a subasta. Es una cuestión también psicológica que la gente estima que la va a comprar por un valor inferior a la del mercado. Eso en cuanto a los remates particulares. Insisto, en los remates judiciales, siempre los valores van por debajo del valor real del bien en cuanto a la base, ya que salen con la base del avalúo fiscal. Si vos te fijás en las boletitas de los impuestos, los avalúos fiscales están muy lejos del valor real de las propiedades».

– ¿Nos podría comentar cuáles son los errores más comunes que cometen los novatos al participar en una subasta y cómo se pueden evitar?

«Los compradores tienen que estar atentos al inicio de la subasta, que es cuando nosotros los martilleros manifestamos todos los puntos a tener en cuenta en la subasta. Nosotros cuando comenzamos la subasta decimos que se abona el monto de la compra más los honorarios del martillero, que se debe dejar una seña antes de retirarse del local de subasta, que se tiene 48 horas para retirar el bien comprado. Y la gente que llega tarde al remate, por ahí se pierde la introducción. Entonces suele ocurrir que después te dice «no, pero yo no sabía que tenía que señar». No, bueno, pero al comenzar el remate, cada uno de los martilleros especificamos los requisitos que debe tener en cuenta el comprador para participar en la subasta».

Jose A. Giorgio matricula 790 del COMPER
313 del CCiPER
32 años de actividad (3 veces presidente del colegio de Mart. De E. Ríos – 6 veces Delegado por Concordia).
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