Despejando dudas: Lo que tenes que saber de los contratos habitacionales y contratos comerciales

Alquileres- por Federico Gorsky, Pte. de la Red Inmobiliaria Cdia.

Al momento de alquilar es importante asegurar ciertos aspectos, y es muy común que se nos puedan presentar ciertos interrogantes, por eso para quitarnos las dudas desde Despertar Entrerriano, nos comunicamos con Federico Gorsky, Presidente de la Red Inmobiliaria Concordia.

-¿Cómo es el contrato para vivienda?

«En los contratos habitacionales, es decir, de vivienda y departamento, y los contratos comerciales, el plazo que hay que hacerlos hoy en día es de 3 años, es decir que la ley de alquileres actual, que rige desde el primero de julio de 2020, es la ley 27.551. Los contratos habitacionales, es decir, casas y departamentos se ajustan una vez por año por un índice que está en el artículo 14 de la Ley de Alquileres, que es un índice que es un mix entre el RIPTE, qué son los sueldos estatales y el IPC, el índice de precio de consumidor; eso en los habitacionales».

«Y en los contratos comerciales, se pueden ajustar por acuerdo entre partes, cada 3 meses, cada 6 meses, cuando se pongan de acuerdo, y por el índice que se pongan de acuerdo entre las partes; no están obligados a ajustar como los otros que sí o sí es una vez por año y por este índice. Los comerciales en cambio se ajustan de acuerdo a lo que pactan las partes, ya sea en cuanto al plazo como en la forma de ajustar, pueden ajustar por este índice, o pueden ajustar por cualquier índice o pactar uno fijo, por ejemplo: aumentamos el 50% cada 6 meses».

-¿Cuáles son los derechos y las obligaciones del locador (dueño de la propiedad), y cuáles las del locatario (inquilino de la propiedad)?

«Los derechos y obligaciones de ambas partes están en el Código Civil, están dentro de la Ley de Alquileres y si bien se ponen en el contrato, por ahí la ley es un poco más abarcativa que el contrato, y es lo que rige; si bien uno firma un contrato, este termina rigiendo por la Ley de Alquileres, que está dentro del Código Civil».

-¿Qué es lo que se pide para confirmar un alquiler?

«Se piden dos garantes, que puede ser con recibo de sueldo, o una propiedad, y también empezó a usarse mucho la figura de seguro de caución que es otro instrumento válido para tomarlo como una garantía cuando vienen a alquilar una propiedad. El seguro de caución es, hay empresas o bancos que cuando alguien no tiene una garantía, determinadas empresas o instituciones financieras, llámese banco, hacen de garante por el inquilino, uno tiene que presentarle la documentación que te piden y ellos si calificas salen como garantes de uno; tiene un costo, pero por ahí un inquilino no tiene garante, y está bueno que haya aparecido esta figura que que se puede tomar como garantía».

-¿Qué gastos voy a tener si alquilo, aparte del alquiler?

«Tenés los honorarios de la inmobiliaria, que son el 5% del total del contrato, por ejemplo en un alquiler de $50.000, cómo el contrato dura 36 meses, es decir 3 años, el cálculo que hay que hacer es 50.000 por 36 y a ese resultado aplicarle el 5%, ese total te va a dar los honorarios que tiene que pagar el inquilino en concepto de honorarios a la inmobiliaria interviniente. Después tenés, el sellado de contrato que es el 1.4% del total del contrato, es la misma cuenta que la anterior, pero tenés que hacerla por el 1.4%».

-¿Cómo es el tema de las expensas? ¿Quién paga las expensas? ¿Por qué algunos arriendan con expensas incluidas y otros sin?

«Las expensas es un costo que es independiente del alquiler porque es un costo que va variando todos los meses; las ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias las paga el propietario. Las extraordinarias son cuando por ejemplo hay que pintar la fachada del edificio, cuando hay roturas que conciernen al edificio, etc. Esas corresponden al propietario, por ejemplo, se quiere hacer una mejora en el hall de un edificio, esas mejoras corresponden al propietario, se quiere impermeabilizar el techo porque hay una filtración corresponde al propietario. Pero el costo del portero, de la luz, de los espacios comunes, la limpieza, mantenimiento de ascensor, los artículos de limpieza, etc, todas esas cosas están incluidas en las expensas ordinarias y corresponde que las pague el inquilino».

-Si estoy alquilado ¿a quién le corresponde el pago de las pequeñas reparaciones que haya que realizar?¿Quién paga el mantenimiento del inmueble alquilado?

«Eso no sería expensas, eso ya estaría dentro del contrato, osea, si se rompen cosas dentro del uso, las tiene que pagar el inquilino, se rompe un flexible después de que el inquilino ya llevaba viviendo un año, eso se rompe producto del uso, en este ejemplo lo tiene que pagar el inquilino. Las reparaciones de mantenimiento, por ejemplo, si hay humedad o se rompe un caño interno, eso lo tiene que pagar el propietario, ya que el dueño tiene que conservar la propiedad en buen estado de habitacionalidad, y el inquilino, todo lo que es producto del uso, si se rompe lo tiene que arreglar, por ejemplo un cuerito de la canilla, se rompe, lo tiene que cambiar, el inquilino».

-Con el tema de las condiciones en que recibo una casa, ¿cómo la tengo que devolver? ¿Le puedo agregar cosas a la casa alquilada? ¿Si lo hago, cuando me voy me las puedo llevar?

«Si, se puede agregar y siempre hay que dar aviso al propietario, después muchas de las mejoras generalmente quedan para la propiedad, el caso de un aire acondicionado no, pero por ahí queres romper una pared, arreglar algo y se te autoriza, eso va a quedar, porque además después eso si no te saldría mas caro el volver a dejar como estaba. Después cuando un inquilino entrega la propiedad, la tiene que devolver en el mismo estado en que fue recibida, generalmente, las propiedades entregan de color blanco, cuando el inquilino se va la tiene que entregar pintada de color blanco, porque es lo que corresponde y es lo que está pactado y establecido en un contrato».

-¿Qué pasa con el alquiler para fines comerciales en tema derechos y obligaciones de ambas partes?

«El mantenimiento es lo mismo, lo único que cambia es la forma en la que se ajustan los contratos, después los derechos y obligaciones son los mismos tanto para el locador como para el locatario».

-¿Cómo es el tema del alquiler con opción a compra?

«El modelo de contrato es el mismo, solamente tiene la salvedad que vos tenes el derecho para comprar la propìedad».

-¿Cómo es que se va ajustando el precio del alquiler? ¿Cómo se hace la actualización?

«El aumento es un mix entre el RIPTE, qué son los sueldos estatales, y el IPC, que es el Índice de precios al consumidor, es un mix entre esos dos índices y de ahí sale en qué porcentaje se van a ajustar los alquileres; uno entra en la página del Banco Central y ahí puede ir viendo día tras día cómo va variando el índice, ahora para mayo fue casi el 96% con respecto a mayo del 2022, osea un contrato que empezó en mayo del 2022, ahora se ajustó en mayo del 2023, hace 9 días, en 96%, o sea alguien que pagaba por ejemplo $100.000 hasta abril, a partir de mayo va a empezar a pagar $196.000; por eso uno de los puntos que yo siempre digo, es que estaría bueno que el ajuste en los contratos habitacionales sea cada 6 meses y no cada 12, porque para el propietario, al hacerse cada 12 meses tiene que esperar recién un año para que le suba el alquiler, siendo que los bienes y servicios con la inflación, suben todos los meses, y para el inquilino también está bueno que sea cada 6 meses, así no sufre un ajuste brusco, porque pasar de un mes al otro a pagar prácticamente el doble es un sacudón bastante importante, en cambio si los ajustes fueran semestrales podrías ir atenuando un poco el impacto de este ajuste».

-¿Se puede cancelar un contrato? ¿Como hago?

«Solamente puede rescindir un contrato el inquilino; el inquilino después del sexto mes puede rescindir el contrato, teniendo que pagar una multa por rescisión anticipada del contrato. El propietario nunca puede rescindirlo, la única causa que tiene para hacerlo es en caso de que el inquilino no pague, entonces debe iniciar las acciones legales correspondientes para el juicio y desalojo. Sino nunca puede sacar al inquilino».

-¿Por cuánto tiempo puedo alquilar? ¿Hay un periodo mínimo de duración del contrato de alquiler? ¿Y uno máximo?

«Mínimo por 3 años, que el 99% de los contratos se hace por eso; y máximo, lo que pasa es que en este contexto inflacionario que estamos en la Argentina es muy difícil pactar un contrato por más tiempo, ojala y sería lo ideal, como en muchas partes del mundo, pero hoy en día es muy difícil hacer un contrato por más de 3 años; en los contratos comerciales si, por ahí se hacen contratos de hasta 10 años, porque uno tiene que afrontar, por ejemplo una reforma bastante grande, el inquilino tiene que afrontar un costo bastante grande y si le dicen te hago un contrato de 3 años, va a decir que no, porque no llega ni a amortizar los costos que tuvo que hacer para poner en condiciones la propiedad, entonces hay contratos comerciales que sí, o de empresas grandes que requieren hacer una inversión bastante importante que ahí si se hacen mayores a 3 años los contratos».

-¿Cómo se hace para renovar el alquiler?

«En un contrato que termina por 3 años, se cumplió el tiempo y finalizó, en ese caso se hace otro contrato y las partes fijan un nuevo valor, y se ponen de acuerdo y hacen otro contrato por 3 años más».

-¿Me pueden actualizar el monto del contrato de alquiler?

«Lo pactado en el contrato de alquiler se mantiene durante un año, si uno firmó en mayo de este año un contrato por $50.000 hasta abril del 2024 vas a pagar $50.000, por eso que los contratos en la mayoría pasa que al ajustarse una vez por año, con la inflación, al cuarto-quinto mes empiezan a quedar baratos, entre comillas «baratos». Por más que suban un año, por más que suban al 100% con el ajuste y todo quedan más baratos de lo que estarían en ese momento».

-Mi casero quiere vender la vivienda. ¿Tiene la obligación de informarme?

«Se puede vender y al nuevo comprador, se le cede el contrato, habría que esperar que el contrato con la persona que está alquilando termine. Pero por ejemplo alguien me compra a mí una casa que yo tengo para la venta, se cede el contrato de locación a favor del que me la compró, esa persona se haces cargo de todas las cláusulas del contrato, y cuando termina el contrato con la persona que está de inquilino en la casa, el nuevo dueño, si quiere como es el propietario, le vuelve a renovar el contrato al inquilino, o no se lo renueva, pero tiene que respetar el contrato que el inquilino tenía hasta que finalice, y ahí recién puede decidir si renovárselo o no».